Single Blog

  • Home
  • Mikä on asuntosijoittajan Exit?

Mikä on asuntosijoittajan Exit?

Tein ensimmäisen yrityskaupan eli Exitin vuonna 2001. Muistan hyvin, mitä lakimieheni sanoi minulle, kun paperit oli tehty ja allekirjoitettu; ”Vaikeinta ei ole ensimmäisen miljoonan tekeminen, vaan sen säilyttäminen”. Tätä ohjenuoraa olen pyrkinyt noudattamaan, ja samaa neuvon yrityskauppaa tekevälle.

Ensimmäinen Exit ei lopulta minua paljon hyödyttänyt, kiitos pörssikuplan ja hullujen vuosien parikymmentä vuotta sitten. Myöhempien Exitien varallisuutta olen pyrkinyt sijoittamaan kiinteistöihin ja vuokrahuoneistoihin, ja koen, että yrittäjyyden näkökulmasta asuntosijoittamisessa ja yrityskaupoissa on paljon yhteistä. Molemmissa prosesseja, hinnoitteluja ja kauppoja pitää miettiä tarkkaan. Siksi käsittelenkin tällä kertaa asuntokauppoja siitä näkökulmasta, miten niitä olisi hyvä hallinnoida — aivan kuten yrityskauppojakin.

Olin pelännyt asuntosijoittamisesta syntyvää vaivaa ja riskejä, kunnes törmäsin ihan mielenkiintoiseen ehdotukseen Suomen Asuntoneuvojilta. Ostin asuntosalkun; kaksitoista valmiiksi vuokrattua asuntoa sekä näiden asuntojen hallinnointipalvelun. Diili vaikutti hyvältä – minun ei tarvitsisi huolehtia muusta kuin laskujen maksusta. Kumppani hoitaa vuokralaisten vaihtumisen, pienremontit, hallinnoinnin jne. 

Pari vuotta myöhemmin havahduin melko suuriin hallinnointimaksuihin sekä remonttikustannuksiin. Vuoden tulos oli valahtanut reilusti miinukselle. Jonkun verran oli tullut ns. ”tyhjiä kuukausia” kun huoneistoa remontointiin, vuokramarkkinointi ei toiminut tai vuokralainen jätti vuokrat maksamatta. Tämä ei ollut kumppanin vika, en vain itse ollut tarpeeksi kiinnittänyt huomiota tähän liiketoiminta-alueeseen. Kun minulle jäi hieman enemmän omaa aikaa, päätin selvittää, miten voisin nostaa käyttöastetta, säästää kustannuksista ja saan mahdollisimman helposti hoidettua itse hallinnoinnin, remontit sekä vuokramarkkinoinnin. Minulla oli muutama vaihtoehto; a) Tehdä kaikki itse b) ulkoistaa uudelle kumppanille tai c) tehdä itse + ulkoistaa valikoiden. Päädyin viimeiseen vaihtoehtoon.

Vuokralaskutuksen ja perinnän ulkoistin tilitoimistoon. Tilisi Oy / Riku Ryödi palvelee hyvin ja ”tyhjiä kuukausia” ei ole sen koommin tullut. 

Pienremonteille etsin tekijät kontaktiverkostani niistä kaupungeista, joissa minulla on asuntoja (viisi eri kaupunkia Suomessa). Olen siitä onnellisessa asemassa, että verkostoitumiseni myötä minulla on tuhansia PK-yrittäjiä tuttavapiirissä ja he tuntevat melko paljon hyviä tekijöitä. Löysinkin aivan loistavia remontoijia. 

Vuokramarkkinoinnin jaoin kahtia: Kohteiden kuvaukset hoitaa Zentuvo. Palvelulupaus on hyvä; valokuvaaja on kohteessa kaksi päivää tilauksesta ja kustannus on aina kiinteä n. 150 eur – koko Suomessa. Hinta sisältää kuvaajan matkat, kuvaukset, editoinnit ja 15 valokuvaa valintani mukaan. Hyvät kuvat myyvät asuntoa aina parhaiten!

Vuokralaisen vaihtuessa kohteiden välittämisen hoitaa Dwellet Oy / Fiksuvuokraus.fi. Kiinteään hintaan he markkinoivat kohteet, tarkistavat luottorekisterin, jakavat hakijatiedot ja minulle jää vain hakijoiden kontaktointi & esittelyn järjestäminen. Useimmiten poismuuttava vuokralainen esittelee valikoiduille hakijoille asuntoja. Keskimääräinen vuokrausaika on ollut 1-2 viikkoa siitä, kun edellinen vuokralainen on irtisanonut sopimuksen eikä ”tyhjiä kuukausia” ole syntynyt.

Näillä toimilla on tiputtanut hallinnointi- remontointi- ja markkinointikustannukset yli 50 % vuosittain. Painetta korottaa vuokria ei ole ollut niin paljoa, joka johtaa korkeaan vuokrausasteeseen. Tekeminen hyvien kumppanien kanssa on ollut myös hyvin mielekästä ja hauskaa!

Asuntosijoittamisen yrittäjyyttä on aika, kun ansaitsee vuokratuloa omistamistaan asunnoista. Exit on se, kun sen myöhemmin myy ja saa myyntivoittoa. Tämä on ihan samaa yrittäjyyttä kuin mikä tahansa muukin. Jään odottelemaan omia ensimmäisiä Exittejä asuntokaupoissa!